Investir dans un logement locatif

Pour se constituer un patrimoine, réduire ses impôts, ou préparer sa retraite, l’achat d’un logement locatif est, en France, un des placements préférés des investisseurs particuliers et professionnels.En effet, la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années doublés de dispositifs d’état très alléchants permettent de réaliser des opérations très fructueuses en achat de maison locative. Certains investisseurs ont même réussi à réaliser des opérations où le loyer de la maison en location permet de financer la mensualité complète! Des investisseurs « particuliers », avec des revenus « classiques » financent leurs retraites avec un patrimoine de plusieurs maisons locatives.

Qu’est-ce que la défiscalisation ?

Depuis longtemps déjà, l’état Français motive les investisseurs privés à financer des logements qu’ils mettront en location contre des avantages fiscaux. C’est une forme de défiscalisation. Ce système évite à l’état de dépenser de l’argent pour financer des logements locatifs.

L’état propose donc en échange de la mise en location d’un bien par un investisseur des dispositifs de réduction d’impôts sur des zones géographiques déficitaires en logements.

Les plus connus pour la construction de maisons locatives sont les dispositifs De Robien, la loi Besson, la loi Scellier, la loi Duflot, et aujourd’hui la loi Pinel.
Ces avantages sont souvent concédés en contrepartie d’une durée de location, d’un loyer maximum, et de la zone géographique ou est situé le logement (voir communes éligibles loi Pinel).

Ces dispositifs sont majoritairement utiles pour réduire le montant de vos impôts.

En effet, le terrain et les taxes foncières en zone éligible à ces dispositifs coûtent souvent plus cher qu’un terrain hors zone. Il vaut donc mieux éviter d’investir dans ces communes si vous êtes peu ou pas fiscalisés.Si par contre un de vos objectifs est de réduire fortement vos impôts, ces systèmes peuvent êtres très intéressants.

Dispositif PINEL (depuis le 1er Janvier 2015)

Sous certaines conditions*, le propriétaire peut bénéficier de :

Durée          %          Réduction d’impôt*

6 ans         12%        3000 X 6 ans = 18000 €

9 ans         18%        3000 X 9 ans = 27000€

12 ans       21%        3000 X 9 ans + 1500 X 3 ans=31500€

Voir des offres maisons et terrain (vous pouvez filtrer les annonces en cochant « Loi Pinel »)

 

 *le taux de réduction d’impôt est applicable au montant total de l’opération (frais de notaire inclus et dans la limite d’un investissement de 300 000€)

*Le propriétaire investisseur n’est éligible à cette réduction d’impôts qu’après réalisation des conditions de la loi Pinel et des obligations déclaratives.

*Pour un investissement de 150000€

Est-il intéressant d’investir quand on ne paye pas d’impôts?

Beaucoup de personnes investissent en « droit commun » c’est-à-dire sans aucun dispositif de défiscalisation ou de réduction d’impôts. Ces investissements restent rentables sous réserve, comme dans tous les cas, d’acheter ce logement au bon prix.

Il reste possible d’acheter dans certaines communes de Vendée, une maison 3 chambres avec garage et terrain pour un montant inférieur à 130 000€, soit une mensualité d’environ 700 €/mois à 3%, pour un loyer estimé à 650€/mois.

Pourquoi investir dans la construction d’une maison neuve ?

Avantages pour le locataire

-Louer une maison neuve permet aux locataires de bénéficier d’un logement en bon état, parfaitement salubre, souvent mieux conçu, mieux équipé, et plus lumineux que les logements anciens.

-Une grande majorité de locataires préfèrent les maisons de plain-pied, ce qui est souvent possible dans nos régions.

-Un locataire préfère également une maison neuve car elle est beaucoup plus facile à chauffer qu’une maison ancienne. (environ 30€/mois de chauffage)

Avantages pour le propriétaire

-Le « gros-oeuvre » de la maison est garanti 10 ans, les petits équipements sont garantis 2 ans. Aucune grosse dépense pendant la durée de l’amortissement n’est donc à prévoir pour refaire la toiture, les façades.

-Les matériels étant neuf et sous garantie, le propriétaire est moins sollicité par les locataires pour des pannes, des problèmes d’entretien, de fuites.

-La maison est « conçue » spécifiquement pour être louée, les matériaux et les prestations sont donc choisis et adaptés à un usage locatif, souvent plus exigeant qu’un usage de résidence principale.

-Dans sa conception, la maison est déjà prévue pour répondre aux normes obligatoires PMR (personnes à mobilité réduite). Ces normes sont beaucoup plus difficiles à obtenir pour la réhabilitation d’ un logement existant.

-A la revente, la maison reste un bien récent, avec une note énergétique correcte. Il se revend donc souvent mieux qu’un logement plus ancien.

-Les terrains devenant de plus en plus chers, le prix d’une maison, dans les régions moyennement urbanisées, sera souvent mieux valorisé qu’un appartement.

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